Что делать, если ваша недвижимость попала в зону КРТ – рассказывает юрист Максим Божко

MoscowMap.ru 26 февраля 2024

КРТ (комплексное развитие территорий) — это система мероприятий, направленная на развитие и обновление территорий нежилой застройки. Благодаря этому новому принципу градостроительства, власти города реорганизуют неэффективно используемые участки и возвращают их городу в виде новых жилых микрорайонов, парков, необходимых городу социальных или промышленно-логистических объектов.

В ситуации поможет разобраться Максим Петрович Божко, антикризисный менеджер и юрист, председатель коллегии адвокатов «Русский Домъ Права».

В Москве, как и по всей стране, достаточно заброшенных и неблагоустроенных территорий, которые не только портят внешний облик города, но и занимают теоретически полезную площадь. Около 17% всей территории столицы заполнено промзонами, заброшенными фабриками и заводами. К примеру, в перспективе эти земли могли бы дать столице не менее 35 миллионов квадратов недвижимости, — не только жилья, но и объектов инфраструктуры, а также рабочие места. Чтобы справиться с этой проблемой и избавить город от бесхозных территорий, была разработана программа комплексного развития территорий Москвы.

Реализация КРТ в Москве происходит так:

1. Определяются участки, удовлетворяющие всем условиям КРТ.
2. Вносятся изменения в «Правила землепользования и застройки» этого субъекта.
3. Правообладателям участка предлагают подписать договор.
4. После заключения договора проходят снос старых объектов и постройка новых.

Что делать владельцам участков, попавших в зону КРТ, чтобы не остаться в невыгодном положении? Рассказывает адвокат Максимом Божко.

Что такое зоны КРТ и какие они бывают

Территория, на которую распространяется проект комплексного развития, называется зоной КРТ. Условно зоны КРТ в Москве условно разделяют на два вида: «красные» и «синие»:

• синяя зона означает, что проект находится на стадии согласования, и у собственников участка пока есть возможность оспорить решение и выйти из зоны комплексного развития;
• если территория переходит в «красную» зону — это значит, что решение по ней уже принято, и правообладателям будет очень сложно исключить свою собственность.

Какие участки попадают в зону КРТ

Под проект комплексного развития территорий Москвы может попасть практически любая недвижимость, даже если она не аварийная и не ветхая. Юрист Максим Божко рассказывает, что основными критериями территорий, подлежащих реорганизации, закон указывает:

1. Несоответствие вида разрешенного использования правилам, установленным в ПЗЗ.
2. Самовольные постройки.
3. Аварийная и ветхая недвижимость.

Под «ударом» находятся не только непосредственно перечисленные объекты, но и любые другие строения, которые находятся в границах элемента, попавшего под план комплексного развития территории Москвы. Иными словами, застройщик может найти любой объект, подходящий под эти критерии, и инициировать начало процедуры.

Последствия включения в зону КРТ

Собственники объектов, попавших в проекты КРТ в Москве, сталкиваются с обширным списком ограничений. Им нельзя вести строительство, проводить межевание, изменять вид разрешенного использования участка, также им невозможно получить градостроительный план. Вся недвижимость, попавшая в зону комплексного развития, будет изъята властями у правообладателей. При этом собственникам будет предложена компенсация, размер которой определяет независимый эксперт. Как правило, предлагаемая сумма не соответствует реальной рыночной цене объекта, а чаще всего занижена в несколько раз. Те, кто арендовал землю или недвижимость в зоне КРТ, могут лишиться занимаемой площади по решению суда.

Ваш объект попал в зону КРТ – что делать?

Если вы получили уведомление о включении вашей недвижимости или участка в территории КРТ в Москве, нужно действовать быстро — у вас есть всего 45 дней, чтобы успеть заключить договор с властями. Если этого не сделать, объект будет выставлен на торги и будет реализован другим юридическим лицом. Юрист Максим Божко считает, что пошаговый план действий в этой ситуации должен быть такой:

1. Если уведомления нет, самостоятельно выясните, попала ли ваша собственность в зону комплексного развития. Это можно сделать двумя способами: вбейте адрес или кадастровый номер в системе ГИС ОГД, или изучите раздел «Справочник КРТ» на сайте Минстрой России.
2. Принять решение об участии в проекте КРТ.
3. Выясните, какую концепцию предлагают власти взамен существующих территорий — как планируют взаимодействовать с инвесторами, что планируют построить.

Владельцам бизнеса стоит действовать на опережение — самостоятельно предложить проект развития КРТ в Москве. В таком случае можно реализовать потенциал своей недвижимости или земельного участка, указав в документах интересующие ВРИ и технико-экономические показатели.

Адвокат Максима Божко разбирает примеры КРТ на практике, чтобы понять, как работают проекты комплексного развития в действии.

Гаражно-строительный кооператив «Малый театр» на Пресненском валу

Гаражно-строительный кооператив расположен на земле, арендованной у города. На близлежащей территории начали возводить апартаменты. Учредители кооператива могли оформить права на земельный участок, но дело не сдвинулось с мертвой точки из-за сложностей с большим количеством владельцев. Итог: правительство Москвы уже выпустило соответствующий акт, согласно которому ГСК скоро будет снесен.

Территория бывшей промзоны рядом с Даниловским монастырем

Владелец земельного участка площадью 1.8 гектара на территории бывшей промзоны планировал застроить его жилыми домами. Этим проектом заинтересовался ведущий девелопер и начал переговоры с владельцем, которые тянулись слишком долго. В результате существует реальная перспектива того, что на этом объекте скоро вступит в силу решение о комплексном развитии территорий Москвы. 

Промзона «Октябрьское поле»

Территория, которая находится на северо-востоке города, стала первым проектом в Москве, попавшим под действие программы КРТ. На участке, где ранее был расположен бетонный завод, уже построено несколько жилых корпусов, детский сад, подземный паркинг и школа. Работы ведутся полным ходом, и на очереди открытие других зданий с коммерческой инфраструктурой, двух детсадов и технопарка. 

Промзона «Алтуфьевское шоссе»

Когда-то на этой территории располагались автобаза, склады, автостоянка и промышленные здания. В 2021 году инвестор заинтересовался заброшенной зоной и заключил с городом договор КРТ. Сейчас участок площадью более 29 гектаров постепенно застраивается, здесь будет жилой район с технопарком, деловым комплексом и развитой автономной инфраструктурой. 

Промзона «Южное Очаково»

Инвестор запланировал на территории бывшей промзоны строительство жилой и коммерческой недвижимости, промышленных предприятий и общественных объектов. Ожидается, что в ходе реорганизации появится более 3 тысяч рабочих мест. 

Рекомендации по КРТ собственникам от юриста Максима Божко

Возьмите инициативу в свои руки и предложите городу собственное решение проекта о КРТ в Москве. Для этого:

1. Составьте проект разработки заброшенной территории
2. Обратитесь с проектом и договором КРТ в Департамент городского имущества Москвы.
3. Согласуйте проект планировки территории в Москомархитектуре.

Вывод

Максим Божко считает, что ситуация с комплексным развитием территорий в 2024 году может принести выгоду, если действовать активно. Если у вас есть недвижимость или земельный участок, расположенные рядом с промзоной — включайтесь в диалог с городом и предложите свою помощь в реорганизации территории. Так вы получите дополнительные возможности и преимущества для реализации ваших проектов.